GIARDINI E ORTI CONDOMINIALI: COME VENGONO REGOLAMENTATI?

Il giardino condominiale è uno spazio comune per eccellenza ma fonte di numerose controversie tra i condomini circa l’utilizzo del medesimo.

La prima regola è sempre quella di verificare cosa dispone al riguardo il regolamento di Condominio circa l’utilizzo dell’area ad esempio come spazio giochi per bambini, area ricreativa o semplicemente verde. Se esistono delle limitazioni le medesime si applicheranno a tutti i condomini.

Come si suddividono le spese per la gestione del verde condominiale?

I giardini condominiali, così come i cortili, fanno parte di quelle porzioni di Condominio di proprietà comune, il cui utilizzo spetta quindi a tutti i condomini in egual misura. Pertanto ai sensi dell’art. 1123 del codice civile tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese in ragione delle proprie quote millesimali di proprietà.

L’assemblea condominiale può deliberare una diversa ripartizione delle spese in applicazione del criterio di cui all’art. 1123 c.c. comma 2 stabilendo ad esempio un esonero parziale per quei condomini che traggano un’utilità diversa dal verde in quanto, per le caratteristiche della loro unità immobiliare o del giardino si trovino a farne un uso differente. E’ possibile, sempre con idonea delibera assembleare, che qualche condomino possa essere totalmente esonerato dal contribuire alle spese di manutenzione laddove non ne tragga utilità alcuna. (art. 1123 c.c. comma 3).

Come qualunque altro onere condominiale anche il giardino conosce la differenza tra spese straordinarie ed ordinarie.

Le spese ordinarie sono quelle generalmente sostenute per la gestione del verde: potatura, taglio erba, irrigazione, compenso al giardiniere. Sono spese straordinarie quelle invece riguardanti ad esempio l’acquisto di nuove piante, la creazione di un impianto di irrigazione, oppure quelle che ineriscano alla trasformazione del giardino condominiale in area giochi o parcheggio mutandone la destinazione d’uso. In questo caso serviranno maggioranze qualificate.

La differenziazione delle spese in ordinarie e straordinarie ne determina anche una diversa modalità di gestione da parte dell’amministratore potendo quest’ultimo procedere in autonomia per quanto riguarda le spese di ordinaria manutenzione necessitando invece di preventiva autorizzazione assembleare in caso di interventi straordinari.

Si assiste oggi ad un fenomeno abbastanza diffuso che è quello della creazione da parte di alcuni condomini di orti personali nelle aree verdi comuni. Ma è possibile tale operazione?

La regola generale è da ricercare nell’art. 1102 del codice civile che disciplina l’uso della cosa comune. Secondo quanto ivi stabilito “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il proprio diritto”.

In sostanza il codice civile tutela il diritto di ciascuno di usare gli spazi comuni nel modo che preferisce con i limiti indicati. Ciò non esclude che si possano creare delle conflittualità tra i condomini perché qualcuno ad esempio ritenga che la presenza dell’orto deturpi l’estetica del giardino e quindi il decoro condominiale.

Anche in assenza di espressi divieti contenuti nel regolamento condominiale è sempre consigliabile informare l’assemblea di Condominio della volontà di creare un piccolo orto evitando l’insorgere di liti condominiali.

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