Bar “rumoroso” in Condominio e diritti dei condomini.

Capita abbastanza spesso che in un Condominio siano allocati spazi commerciali adibiti a ristorazione, bar. Tali attività diventano spesso motivo di liti condominiali.

Come ben noto i Comuni hanno visto limitare la propria possibilità di regolamentare gli orari di apertura delle attività commerciali dalla Legge 214/2011 che ha liberalizzato gli orari di apertura degli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande. La legge 148/2011 ha poi consacrato la libertà di iniziativa economica privata ponendo come unico limite gli espressi divieti sanciti con apposite leggi. In particolare l’iniziativa imprenditoriale privata può essere limitata laddove si verifichino lesioni di interessi pubblici, sicurezza, ordine pubblico.

Il Sindaco può ancora intervenire (art. 50 comma 7 DLgs 267/2000) laddove riesca a dimostrare che vi sia un interesse pubblico prevalente.

Cosa succede se il locale si trova all’interno di un Condominio? In questo caso il regolamento condominiale potrebbe imporre delle limitazioni differenti.

Infatti anche all’attività esercitata si applicano le regole stabilite per l’appartenenza al Condominio, regole che prevalgono anche sulle eventuali ordinanze sindacali.

Ne deriva che l’amministratore condominiale ha il diritto (e il dovere) di agire davanti al giudice per far valere il rispetto delle norme contenute nel regolamento di condominio, tra cui gli orari di attività.

Va da sé che l’assemblea non ha un potere illimitato essendo ovvio che la presenza di un’attività di ristorazione o somministrazione di bevande al pubblico possa causare un minimo di disagio spesso dovuto al comportamento degli avventori più che all’attività in sé.

La questione più dibattuta, che vi sottoponiamo, è ovviamente quella dei rumori, ma il Condominio o meglio l’assemblea condominiale può deliberare e inserire nel regolamento un divieto assoluto di esercitare tale attività?

La risposta è che non si può agire in via preventiva per porre limiti alla libertà imprenditoriale ma l’amministratore ha il diritto-dovere di vigilare, affinchè vengano rispettati i divieti eventualmente contenuti nel regolamento condominiale e comunque che non vengano superati i limiti per i “rumori” stabiliti dalla legge.

Sul punto occorre fare riferimento all’art. 844 c.c. che impone di verificare attraverso misurazioni e rilevazioni il rispetto dei limiti di legge prima di affermare che le emissioni (sonore, di fumi ecc.) sono intollerabili. 

La Corte di Cassazione ha stabilito (sentenza 8 ottobre 2013, n. 22892) che il diritto di proprietà non può essere limitato in via preventiva; ma l’esercizio di tale diritto può incontrare un limite nell’”obbligo di protezione” dei diritti degli altri. Non si può quindi vietare preventivamente l’apertura di un bar all’interno di un condominio, anche se potenzialmente lesivo della tranquillità dei condomini, ma va accertato con rilevazioni oggettive che le eventuali emissioni prodotte dal bar superino i limiti di legge e arrechino un effettivo danno ai condomini. 

Per le emissioni sonore prodotte da “attività produttive, commerciali e professionali”, la norma di riferimento è il D.P.C.M. 14 novembre 1997, che all’art. 4 stabilisce i limiti del rumore immesso nelle abitazioni come differenza massima tra il rumore disturbante (ambientale) e quello senza disturbo (residuo) fissando tale limite in +5 decibel di giorno (dalle 6 alle 22) e +3 decibel di notte. 

Il mancato rispetto degli obblighi contenuti nel regolamento condominiale, oltre a una responsabilità civile per l’esercente, provoca l’applicazione delle sanzioni pecuniarie stabilite nello stesso: l’amministratore è incaricato della loro applicazione e riscossione.

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